顏炳立:大面積預售屋並無雞犬升天 市場以總價掩蓋高單價為主

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顏炳立:大面積預售屋並無雞犬升天 市場以總價掩蓋高單價為主

文/王奕淳

戴德梁行昨(1)日發表2024年第1季度商用不動產、土地市場動態。商用不動產方面,全季交易金額達212億元,相較去年同期增長51.5%;土地市場交易量則自2022年度以來,首次突破600億元大關,達637億元。

產業推動企業 商用不動產需求增

針對商用不動產交易,科技產業景氣帶動相關企業需求擴張,本季交易聚焦於企業自用廠辦及廠房,其中,台達電以47.9億元購入內科2棟廠辦、國產建材以16.4億元出售台南國賓影城,以及台新人壽以14.5億元取得台南廠辦,包辦交易量前3名。

戴德梁行說明,雖然企業需求旺盛且資金充沛,但受限於租金成長幅度,以及通膨與升息等疑慮,投資性買盤應仍處於暫時性降溫。

適應政策改變帶來的影響 土地市場回溫

對於土地市場,戴德梁行表示,土地交易量在近2年呈懸崖式下跌,甚至跌破新台幣300億元後,今年開春首季市場狀況顯示,市場對於選擇性信用管制及平均地權條例修法等影響已有相當程度的理解,並恢復購地信心。

其中,住商土地與工業土地維持8比2的格局,反映開發商與製造業對土地的需求,在地價表現方面處於平盤抗跌階段。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出,第1季10大土地交易中,3筆工業土地皆屬自用買盤,價格也都符合行情。

而日前芙蓉大樓131.25億元的交易,在綜觀其建坪價之合理性,以及高於估價的交易金額後,判斷應屬於具都更獎勵因素的土地交易。若將都更容獎計入土地坪效,推估未來推案房價大約為230萬/坪,亦符合該地段的市場行情。

受限於土地融資規定,如貸款成數限制在交易價格或鑑價的5成以下、18個月內要動工等相關配套,戴德梁行董事總經理顏炳立分析,土地交易市場主要以帶殼土地而非素地為主,因為前者的融資額度比照建物,成數高、有市場才會熱銷,芙蓉大樓這類帶著老舊建物的交易就是一例。

另外,因應青安貸款精進方案,建商主推小坪數產品,透過縮小單戶坪數,在土地坪效不變的情況下,換得更多銷售戶數,以抵銷上漲的成本,維持推案利潤,以上便是當前土地市場的買賣雙方較易達成平盤價格共識,而推升交易量之原因。

而顏炳立也強調,其實市場並沒有雞犬升天,大面積高單價產品沒有賣掉,主要是一些以總價掩蓋高單價的預售案熱銷,才有現在這樣的房市狀況。

租金成本提高 催生企業選址考量兩極化

台北市A級辦公大樓市場本季淨去化約5,700坪,若不考量自用型總部大樓進駐,為2019年第4季以來單季新高。

部分租戶考量新辦公大樓租金上漲,提高成本,轉以中古舊大樓為目標,但受限供給仍稀缺,因此帶動舊大樓的租金補漲。本季整體台北市A級辦公大樓租金較上季上漲0.7%,各區租金均上揚,全市平均租金每月每坪2,730元,其中又以信義區每月每坪3,440元為最高,敦南區每月每坪2,450元次之。

戴德梁行進一步說明,在租金及裝修成本持續攀升,以及混合辦公與強調健康空間等趨勢下,企業租賃考量條件朝向兩極化發展,追求門面或偏好核心區的租戶,傾向承租較小面積降低成本,續留市中心;部分企業為打造人本辦公環境、增設交誼空間,則偏好具備大面積但租金較平價的郊區辦公大樓。

另根據戴德梁行調查,2024年第1季內科空置率雖然在西湖段、文德段與舊宗段各有升降,但月租金仍持平;而商圈方面,則因知名品牌進駐、店家重新選址等影響,導致空置率都下降。

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