住宅漏水怎解?法規、判決及協商 一次搞懂

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住宅漏水怎解?法規、判決及協商 一次搞懂

文/謝騏安 圖/123RF、FREEPIK

房屋漏水就像是生活的小瑕疵一樣,若是住在透天厝、公寓大樓或是中古屋,難免有一天會跟它不期而遇。然而,如果住在公寓大廈,漏水就像是一場推理小說中的複雜情節,讓人傷腦筋。公寓的管線錯綜複雜,若發現樓上漏水到樓下,又無法完全確定是樓上住戶的問題,因而公寓的住戶常常陷入一場爭議的推理局面。對此律師建議,居民們先了解法規、法院實務處理後,冷靜、不傷和氣地與鄰居們妥善處理漏水問題。

漏水糾紛 住戶共識難求

首先,讓我們想一想住宅漏水可能遇到最糟糕的情形,那就是樓上樓下的住戶對於「是否漏水」、「為何漏水」、「如何修繕」、「修繕費用誰出」等問題沒有共識,且樓上住戶同時拒絕他人進屋檢查或修繕。這時候飽受漏水之苦的住戶若要訴諸法律途徑,依憑的法規主要是《公寓大廈管理條例》第六條第一項第二款、第三項、第十條,以及第十二條,呈現在訴訟上的主張則可能是:

「一、被告(樓上住戶)應容許原告(樓下住戶)進入被告所有門牌號碼○○○號○樓房屋,將○樓室內給水管、排水管滲漏及樓板之防水措施不當所致○○○號○樓之漏水原因修復至不漏水狀態,修繕費用由被告負擔。二、被告應給付原告新臺幣○○○元,及自民國○○○年○月○日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。三、被告應自民國○○○年○月○日起至第一項房屋修復完畢時止,按月給付原告新臺幣○萬元。」

原因複雜 訴訟耗時價高

然而,實際的狀況往往事與願違,因為方才提到「是否漏水」、「為何漏水」、「如何修繕」等問題,尤其是「為何漏水」的判斷經常是錯綜複雜、難以精準判斷的事項。公寓漏水原因相當多樣,包括老舊損壞、不當安裝、結構問題、天氣條件等,而高層建築水流壓力增加,樓層之間更容易發生漏水。若是透過法院審理程序判斷,法院往往會囑託防水技術協進會、土木結構技師公會進行鑑定,除了鑑定費用動輒幾十萬元外,鑑定結果也還需要經過對立兩造的激烈攻防,弄不好還會在各級法院的判斷中往返。因此,實際要透過法律訴訟的方式解決公寓大廈的漏水問題,所可能耗費的「費用」、「時間」往往超乎住戶的預期。

冷靜協商 避免兩敗俱損

為了避免住戶們都陷入損失,當樓下住戶發現天花板漏水、壁癌等問題時,千萬別立即激動地指責樓上住戶的漏水問題。因為過於匆忙的指責只會讓情勢更加混亂,除了可能無功而返外,亦容易激起對方的防衛機制,屆時對方在「是否漏水」、「為何漏水」、「如何修繕」的癥結點上,都可能會消極配合,讓爭端一路延燒到法院程序。

因此,律師建議住戶應該冷靜記錄下漏水情形(照相、攝影,並清楚描述漏水情況)後,自行或透過管理委員會告知樓上住戶,請求以雙方可以接受的方式先探知「漏水原因」。這個協商的環節特別重要,樓下住戶要考慮到樓上住戶不願意第一時間就以破壞牆面、樓地板方式檢查的心情,樓上住戶也應當理解樓下住戶飽受房屋物件輕則受潮、重則如室內噴泉的艱苦狀況。雙方平心靜氣地協商如何檢測「漏水原因」、並信任專業判斷「責任歸屬」、「費用負擔」,這樣的處理方式肯定遠比住戶們劍拔弩張,將爭議帶進法院,來得省時、省錢、省力。

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