高標生活捷徑 B級房價卡位A段生活圈

地產
現今房價的確貴桑桑,精華區或發展成熟地段尤其如此。
然而同一小區域範圍內,有時存在不小的房價落差;不失為消費者用B級價格,卡位A級生活圈的機會。

文/施絢傑 攝影/羅劍明

基於疫情趨緩邊境解封,今年以來人們再度大舉出國旅遊;而國人最愛造訪的國度中,日本肯定名列前茅,當地美食則是吸引國人蜂擁造訪的主因之一。而說起日本飲食,相信很多人聽過所謂的「B級美食」,也就是相對便宜、平實的價格,依然能享用近似高檔餐飲的品質和口感,形成特殊的飲食文化。

消費者精打細算,是B級美食產生的主要原因,而且食衣住行皆然;因此能用更低廉、便宜的價格,買到高檔生活圈內的房屋,或者說是「用B級價格進駐A級地段」,也是許多消費者心之所嚮。這聽來或許有些不可思議,實際上卻有不少案例。

【註】篩選原則(標準):隸屬一般認定的相同生活圈,或合理步行距離內可達,並排除一橋一水之隔,或需透過運輸工具聯絡的區域。

一、信義計畫區VS.北醫及廣慈院周邊

近幾年台北市房價持續墊高,三位數字單價早就變成多數區段新推案基本值,不過公認的豪宅地段未有改變,掛頭牌者,也還是信義計畫區。從早期因天后張惠妹進住的『信義之星』,郭台銘豪氣購入多戶的『信義富邦』,到近期因造型特殊,竟成觀光景點的『陶朱隱園』,都是該區代表性豪宅。

既是眾人公認的豪宅區,房價當然不斐;不過從計畫區往南或東走,大概不消一公里步程,景象馬上大轉變,進駐門檻落差也非常令人有感。

因為包括吳興街、莊敬路,也就是台北醫學院一帶,以及信義路五段松山商職、廣慈院周邊,與信義計畫區同門牌,生活圈也重疊,但前兩個區塊不但八竿子和豪宅扯不上關係,部分在地人甚至會謔稱自己「住在高貴東區內的貧民窟」,因為區域質感和大台北多數區段相比,算是中後段班。區域質感待改善,也使當地房價行情與計畫區的差異,甚至可以倍數論。

北醫生活圈對比信義計畫區,環境質感存在極大落差。

二、中山區 VS. 北大同區

北市東區發展時間相對晚,官方政策造成的影響不可謂不小,不過發展相對早的北市西區,就算政策因素較淡,卻也有類似狀況,首先是中山區和隔壁的北大同區。

中山區也是北市傳統高檔區段,遠因主要是中山北路日治時期貴為官道,打下相當基礎,近期則是因為還有坐擁水岸景觀的大直重劃區。

至於隔壁的大同區,南側部分區域受惠於西區門戶計畫雙子星大樓開發等政策建設題材,近年房價上漲幅度可觀,反觀北側的舊大同區,也就是現在大同區民權西路以北至大龍峒孔廟一帶區塊,由於早期發展形成包袱,使得房價水平長期處於北市後段班。

於是,出現中山區往西,過了一條馬路或巷子到舊大同區,價格立刻掉一、兩成甚至更多的狀況,少數例外則是橘線捷運站如民權西路及大橋頭站周邊。

三、古亭捷運站(羅斯福路) 兩側

繼續往南走,來到羅斯福路古亭捷運站兩側,東北邊是大安區師大生活圈,另一側則是中正區牯嶺街、廈門街一帶。光看行政區名,就能發現箇中落差,因為無論中山及舊大同,或大安及中正區,行情落差大部份來自門牌效應,以及發展現狀、環境質感上的實質落差。

大安區主要是師大及舊官舍形塑的特殊氣息,製造相對高質感環境並撐起高房價,中正區則較靠近萬華,因而給人發展相對陳舊、有待翻新的刻板印象,使得兩邊房價出現差距,但如果單看生活圈或機能,則差異遠小於房價。

四、板橋新站特區VS.埔墘及積穗(中和)

離開首善之都,來到新北市,類似情況相對少,較明顯案例出現在新北市板橋區,即新站特區和往西南側走的埔墘,甚至是中和積穗地區。

新站特區和周邊如埔墘地區的對比,和北市信義計畫區及周邊區塊類似,都是官方設定或政策因素(重劃及市府所在地),甚至交通建設(多軌共構)造成的發展落差,進而形成房價高低。

不過往南至中和,就是另一番故事,板橋南側區塊和隔壁的中和,發展落差不大,區域質感類似,更隸屬相同生活圈,所以,房價有高低落差,幾乎是門牌效應導致。

板橋新站特區為新北交通政經樞紐,但走出特區,發展狀況和房價立刻差了一截。

五、桃園市府特區VS.龍壽高成地區

台北信義計畫區和新北板橋新站特區,都造成小範圍內出現明顯的發展及房價落差,桃園市也有相似狀況,差異出現在市府所在區塊加上中路特區,以及國道二號西側的龍壽及高成地區之間。

桃園市府所在區域,在還是縣府時期就被冠上(縣府)特區之名,然這並非官方擘畫,而是偏向房產業者創造的行銷術語。不過,確是政府機關加持,讓區域質感實屬上乘,直到後來官方陸續規劃藝文特區及中路重劃區,當地房價高標地段才因此轉移。不過捷運紅線及台鐵地下化加持,加上潛在都更商機,包含市府所在區塊,乃至站前舊市區,房價都還是桃園區前段班。

不過往西跨過國道二號,來到當地所稱的龍壽地區,甚至隸屬八德的高成地區,房屋行情立刻降了一個檔次,發展狀況質感甚至門牌效益,都是箇中因素,國道隔閡反而是其次。

桃園市府周邊、中路重劃區(如圖)及龍壽地區,屬同一生活圈,發展現況和房價卻差異不小。

六、南桃園過嶺頭洲

再看到南桃園,竟也有類似情況,且非出現在房價高檔的中壢市區或高鐵特區周邊,而是特區附近的過嶺頭洲。

距離高鐵特區車程約十分鐘之內的過嶺頭洲地區,從都市計畫及發展角度,都是相當特殊,甚至是全市絕無僅有的案例。本區雖隸屬同一都市計畫,行政區卻跨中壢、楊梅、觀音及新屋四個區。

不僅隸屬同一都計區,生活圈也完全重疊,但由於高鐵行經及軌道旁道路用地需求新闢重劃區;在高鐵概念加持下,該重劃區屬中壢區段率先發跡,推案瞬間激增,房價更一路從擘劃初期僅十來萬一坪,近一、兩年已飆高到三字頭。

高鐵軌道對面、屬新屋的頭洲,則在重劃區中壢段開發一段時間後,價量才緩步追上,但受制門牌,地價、房價仍有落差。當然,新屋段近期行情也有跟漲,但也才站穩二字頭沒多久,和中壢段還是有著至少一成左右的落差。

多為門牌見地 質感仍存差距

之所以有B級或平價美食,大抵是仰賴較便宜食材,或降低相關成本來達成,但綜觀以上這些A段生活圈卻有B級價格的情況,則很明顯地,人為因素往往才是主要肇因。

少數案例如信義計畫區或板橋新站特區與其周邊,發展程度及質感確實高低有別,但再看其他案例,則似乎多還是人性使然,也就是所謂門牌效應,甚至可說是迷思。不過就算只是門牌不同,甚至隸屬相同生活圈,但這些B級價格區,小環境質感或發展,還是存在一定落差,消費者決定購屋前,還是得慎重考慮。

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