平均地權條例打不退買房信念 2023年172筆預售案 畫下完美句點

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平均地權條例打不退買房信念 2023年172筆預售案 畫下完美句點
2023年宜蘭新案結案狀況佳。
買房治百病?原以為大選、升息、限貸、平均地權條例等不確定因素壟罩2023年,然而低首付、新青安、購屋抗通膨信念力抗利空,新案結案數年增22案,熱度延燒2024年已成定局。

論及2023年房市,莫不在國內總統大選、平均地權條例、利率偏高、兩岸地緣政治等不確定因素打轉,尤其年初平均地權條例所規範預售時期禁止任意轉讓,更讓預售市場頓感烏雲密布。

然而上有政策下有對策,預售建案強打低首付方案,一下工程零付款,一下訂簽僅3%,又或是自付2、30萬元起,踩破購屋門檻,狂吸首購自住客、低總投資客眼球。

此外,下半年的新青安話題更為超強助攻力道,國人買房抗通膨的觀念根深蒂固,諸多利空打不退買房信念,完全印證在2023年的北台灣新建案結案表現上,據住展雜誌統計,2023年北台灣結案的新建案(2023年公開且結案)共計172案,年增幅近15%,一共多了22案,終止前年弱況。

北台灣結案神區 桃園居首 宜蘭亮眼

觀察結案詳情,桃園市59案最多,即便2023年推案量不比過往,結案數仍顯佳績,與雙北的比價效益,加上房市發展度,以及交通、生活的宜居性,買氣自有所凝聚。結案量體集中在觀音區、中壢區與楊梅區,案體均不大,總銷幾乎皆在5億元以內,戶數規劃多為50多戶內,開出單價則不乏平均2、3字頭,大部分是10多坪到30多坪含公設的小宅,觀音與楊梅又有些總戶數規劃10來戶內、平均總價開在1000多萬元的透天物件,方方面面顯示出有利銷售的條件。

其次是新北市與宜蘭地區各36案,宜蘭地區推案量不比新北市,但結案數卻能追平,主因正來自於推案相對少,反易成亮點,買氣更可集中,兼之價格因素刺激,像結案較多的員山鄉與宜蘭市,平均開價每坪大致都是2字頭,透天社區總價亦開在平均1000多萬元,戶數規劃與量體不大,在地買盤捧場就有助銷售。

新北市去年推案量下修,稍影響結案數,顯眼的量能出現在板橋區與林口區,價格上雖非絕對低價,但為區域親民價,如林口區結案社區可見單價開出平均4字頭,板橋區則是4到6字頭,加上為小宅案造就低總優勢,以門牌、房市未來性、居住機能、投資出租報酬來說,性價比高,銷售增速無懸念。

台北市與新竹地區方面,高房價的台北市,在銷售上本不求快,而新竹地區去年推案不算多,又區域市場後況看好,建商面對餘屋也不急躁,並不糾結結案於否,數據結果都呈現溫和。兩縣市的結案分布地帶平均,新竹地區的芎林鄉、香山區與湖口鄉稍多,多有透天社區案,惟平均開價來到2、3千萬元,價碼並不低,能在1年內結案主因量體小,戶數規畫至多不過20戶,少則個位數,自無賣壓可言。

價格、品牌、產品屬性、低首付 順銷結案水到渠成

新案案場來客量能不錯。

從區域的結案情勢可發現,除了低首付行銷奏效,順銷結案產品還有3要素,第1為低總價的房產,負擔與風險不高,卻可期待投資與轉手獲利,不難想見反映在去化速度上。第2則為品牌建商推案,剛開案時有粉絲客支持聲勢,接下來持續吸引自住客上門,遂見佳績。第3是戶數不多的新案,包括小基地推案、地主分回戶較多的危老案,又或是透天社區案,因可售戶數少容易售罄,也是結案量增緣由。

至於今年狀態,現階段在新北市、桃園市、宜蘭地區,以及新竹縣的湖口鄉不乏建案規畫戶數較少,或是親民小宅,有順銷的特質與條件,可樂觀以待。另出於房市穩定有益買氣,建商這一方也要避免新版囤房稅餘屋壓力,買賣兩方在房產交易上積極度強,更可正向關注今年的結案情勢。

雖然低首付策略一向出現在景氣低迷之際,高房價下倒成為市場主旋律趨勢,目前連台北市區精華地帶新案也祭出首付49萬元起方案,去年也有新北市房市熱區板橋區的江翠重劃區塊,新案打出訂簽3%搶市,1年內就快速結案,預期此風續漲,熱銷案都可未看先猜低首付。

但也提醒,當中隱含溫水煮青蛙意味,若以槓桿轉手的購置角度出發,交屋時依舊要準備好自備款,特殊地段則要留心小宅貸款不易,得思考好未來買方現身前的持有成本。再則勢必看清楚合約內容,不乏案例開工時間早,低訂簽的甜蜜期短,很快就要分階段給付開工款項,羊毛出在羊身上,天下沒有白吃的午餐,房屋仍為高價產品,心態切勿過分投機。

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