履約保證制度選擇 降低爛尾樓風險

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履約保證制度選擇 降低爛尾樓風險

文/王奕淳

爛尾樓事件不時發生,民眾對此除了擔心受怕外,自己也有一套判斷標準,如根據建商、地主是否同一個人,判斷爛尾樓發生可能與否,認為兩者若相同,便可加以信任,但真是如此嗎?

建商同是地主不一定可靠

事實上,合約的陷阱地主很難辨識出,且按常理合建案,地主不用拿土地設定抵押給建商貸款,很多都是因為地主合約沒看清楚,即使最後出事,法官也不會採納這樣的說法。「很顯然這樣的建商在經營管理跟財務狀況,就不合格。」宏道法律事務所律師蔡志揚說。

主要因為危老地主很多都是8、90歲的阿公阿嬤,合約上的字不見得都認識,更何況看得懂意思,像是『泊』案整地時建商也有買地,相對的,地主們就覺得這樣比較可靠,比較容易答應讓建商拿地去借錢。

另外,蔡志揚也說,因為在設定抵押時,很多地主以為只是去辦信託,或是看不懂條文背後的意義,以為這些是正常的程序,就糊里糊塗的簽下去,不知道後面隱藏這麼大的風險。

最後,有些業者在簽約時,還會自己找來代書、律師在場坐鎮,營造買方安心感,然而這些專業人士都是建商找來,建議民眾最好還是自己找代書、律師看過合約,例如可請律師協助把關合約內的條文用語、退場機制對地主是否有利等。

地主的土地如果沒有設定抵押的話,至少發生爛尾樓時,地主還保有土地,銀行不能隨便拍賣;至於已購客可以拿回多少錢,跟該建案採取的履保方式有關,因此購屋族購買預售屋時,建案選擇哪一種履約保證制度至關重要(見圖表),「履約保證共有五種,其中價金返回是最好的,一定得還,但實務上非常少,因為興建期間資金運用缺乏彈性,其次才是價金信託。」蔡志揚說。

圖表,購買預售屋時,建案的履約保證制度也是一大考量。

事前問診把脈 降低風險

危老若要成功,關鍵在於建商跟地主彼此之間的信任,然而近來這些案例紛擾,是否會打擊有意走危老改建的民眾?關於這一點,陳建州認為只要有這個需求跟現實住宅安全的考量,民眾還是會想要參加,但為降低風險,須評估多面向,包含建商、合約審議,以及警覺性,否則一生辛苦積蓄,遇到無良建商,可能就蒸發掉了。

建議民眾事前不妨可以找專門處理都更危老糾紛的律師,畢竟他們處理過的案件多,哪些名不見經傳,或有裙帶關係的業者、上下游關係的建商,或銀行行庫體制有問題的,他們在處理案件時,都比民眾清楚,且這些檯面下的訊息網路上通常不流通,除可以協助排除合約陷阱,也可以協助給予合建機制上的合理反饋。

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