律師:建商的裙帶關係也會影響爛尾樓發生

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律師:建商的裙帶關係也會影響爛尾樓發生

文/王奕淳

一般民眾可能知道,爛尾樓的成因是實力不夠的建商在營建成本提高、打炒房政策壓縮利潤之下,後續資金成本不夠而導致。對此,鼎禎國際律師事務所律師陳建州補充,其實建商負責人的人際跟裙帶關係也很重要。

複雜的投資槓桿是致命傷

針對去(2023)年7月發生爛尾樓事件的『泊山妍』,陳建州展開地毯式的全面檢視相關資料,最後才在診斷陳俊良的人際、裙帶關係,以及與人往來投資的過程中,找到問題所在。

他說,『泊』案蓋不下去,主要因為嘉源建設負責人陳俊良之前私底下承諾過許多投資「過」他的人,包括嘉源的股東。據悉,他一貫的作風,都是找人來投資,當成不了案時,用後面的案子來允諾補償,後來這個洞越補越大,眼見要開天窗,他就落跑了。關於這一點,民眾只能多跟業者相關的人事物,多旁敲側擊了。

民眾購屋時,若想規避不良建商的風險,不妨從尋找大代銷、大建商的建案入手,主要因為一般大代銷、大建商,推案規模龐大,可參考由專業房地產市調研究機構,每年以推案量統計出來的10大代銷、建商。另外,一般大代銷承接的建案,事前都已先排除風險,主要也是因為他們擔心案子賣完請不到款,因此不妨由他們先替購屋族把關。

合建案地主出地 建商出資

另一個令人擔憂的是,承接這類危老改建案,多為小型建商,而很多小型建商就小到跟地主一樣,如果有資金或能力,遇事可以獨自周轉、處理,那已經算是幸運。

「現在發生很多的狀況是,建商連那一點錢都沒有,還是靠地主的土地去設定抵押來貸款,然後地主不明就裡,土地就設定給建商,合建案拿地主的土地去設定抵押,這是最嚴重的爛尾樓狀況,風險最高。」宏道法律事務所律師蔡志揚說。

然而建商要用地主的土地去借錢,當然需要地主同意,原則上地主應該就會知道,事實上又怎麼會演變成這樣?

民眾必須注意合約內容,如果涉及到土地所有權或受益權轉移,例如設定抵押、信託受益權轉讓等都隱藏極大風險;另外建商進行土建融的資金來源,若體質好的建商,通常能跟銀行借款,而非找來融資業者合作,同樣風險也會提高。陳建州提醒,若建商過程中不斷換約,民眾也要提高警覺。

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