北台推案量首破千億 雙北商辦熱區一次看

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北台推案量首破千億 雙北商辦熱區一次看
把握台商回國設廠,及本土企業舊辦換新辦等需求,預售商辦相繼進場,使去年北台灣商辦推案量首破千億,從台北大直到新北林口等,都屬近年商辦推案集中區。

文/成采錡 攝影/羅劍明

因應全球供應鏈轉移與國際情勢變化,經濟部2019年七月起推動「投資台灣三大方案」,提供企業土地租金優惠、專案貸款等措施。根據投資台灣事務所統計,截至2023年12月15日,已有1435家企業通過審核,總投資金額超過2兆元,預估將在國內創造逾14萬個就業機會。

除國外企業擴大投資台灣,本土企業也因應疫後工作型態改變,開始尋求新辦公空間,指標建商看準未來商辦需求,相繼推出商辦作品。經《住展雜誌》調查,2019年來,北台灣商辦推案量逐年成長,2023年在松山指標案挹注下,推案量首次突破千億元,且建案都以預售型態進場。

進一步盤點近年推案分布,雙北市有四大商辦推案集中區,分別是台北市大直地區、內湖科技園區、北投士林科技園區,及新北市林口新市鎮,以下針對各區房市進行分析:

中山大直地區 》
頂級商辦聚落

近年內湖科技園區屢見有企業全棟買下預售辦公大樓。

在鄰近內湖科技園區的大直地區,大彎北段商業區及娛樂區,一度深陷商業宅違規作住宅使用爭議,不過隨著重劃區發展日漸成熟、環狀線北環段工程開始招標,及官方加強土地使用分區相關管制措施等,商用不動產開發計畫相繼啟動。如興富發建設先一步在樂群二路推出『台北時代廣場』,規劃50至1000坪單位,近年部分單位成交單價站上百萬元。

而在去年上半年,忠泰建設商場、商辦齊發,先有位於樂群三路的商場「NOKE忠泰樂生活」開幕,後在敬業二路推出預售商辦『忠泰世界廣場』,規劃100坪至700坪單位,每坪平均開價150萬元,全案總銷達100億元。

同年第三季,華固建設於堤頂大道二段一帶,推出『華固時代置地』,全棟約6600坪,單層225至492坪,總銷約96億元。接下來,樂群三路上的家樂福大直店原址,會由大陸建設改建為頂級商辦出售,單坪開價將也是百萬元起跳。

內湖科技園區 》
商辦交易熱點

近年國內商辦交易最熱絡區域,非內湖科技園區莫屬,除前年長虹建設位於行善路的『長虹豐匯商業科技大樓』,興建中便由領航家投資興業以30.68億元整棟拿下,去年11月,輔信科技也以23.5億元,整棟購入富樂群建設位於潭美段的預售辦公大樓。

自用型買方對於預售商辦接受度提高,提升建商推案意願,經統計,內科是北台灣近年商辦推案數量最多的區域,目前線上商辦建案有『西湖之心』,基地位基湖路,全棟坪數含地下室約560坪,單層約77坪,每坪平均開價約97萬元。

而在捷運西湖站旁,長虹建設和新紡子公司合建的辦公大樓案,尚未正式推出便成市場焦點,主因是深耕內湖多年的長虹,近年有多棟商、廠辦都是由企業整棟購入,加上該案基地條件極佳,未來進場銷售,單價有望挑戰三位數。

北投士林科技園區 》
企業總部坐落

北士科園區位北投和士林交界,區內有約25公頃的科技產業專用區,軟橋段市有地規劃為T16、T17、T18科專區,透過設定地上權方式開發,T16正興建金仁寶集團總部,T17、T18未來將打造新光人壽4棟商辦大樓。民間商辦部分,中鼎工程位於新洲美段的第二總部大樓已啟用,華固建設『華固樂富中心』,由寶元開發以45.9億元整棟購入。

最新商辦供給,將是遠雄建設操刀的『遠雄商舟』,基地位新洲美段,全棟超過1.2萬坪。此外,長虹、江陵、聯上、東煒、永陞等建商,也都有商業不動產開發計畫進行中。

北士科園區交通便利,不少企業選擇在此設立總部。

林口新市鎮 》
新興科技城市

林口新市鎮經多年發展,生活機能趨於成熟,機場捷運、國際媒體園區、新北國際AI+智慧園區等建設利多,吸引指標企業插旗。如全球半導體微影設備龍頭艾司摩爾(ASML)林口新廠,預計最快2026年啟用,可創造2千個就業機會。

值得一提的是,新北國際AI+智慧園區的定位是「先進研發、高階製造」產業聚落,目標吸引高科技、綠能、文創、醫療、智慧金融等新興多元產業,在此設立企業總部及關鍵研發中心。
事實上,在園區完成開發前,新市鎮精華地段便陸續有商辦建案推出,如展悅建設曾於文化三路二段推出『展悅CEO』,規劃百坪以上單位,近一年成交單價落在三字頭,福樺建設則在文化二路一段推出『福樺中央大樓』,規劃135至535坪單位,近期成交見四字頭。

核心商業區 微型商辦現蹤

目前市場關注的焦點,則是長虹建設興建中的『長虹A9商辦案』。作為國內指標建商,長虹建設具備豐富商辦、廠辦開發經驗,並對於產業聚落的發展脈絡,具備高掌握度,此次在文化三路二段的推案,是因應AI科技產業鏈高速發展,及疫後工作型態改變,為林口產業生態量身打造的純商辦建案。

且有別於過往商辦案,單位坪數往往百坪起跳,『長虹A9商辦案』平均單位坪數僅約40坪,結合林口預售商辦行情,產品總價範圍將遠低於北市三大商辦聚落。

照顧中小企業 李文造親力親為

長虹建設董事長李文造接受本刊專訪時提到,「中小企業是台灣經濟成長的主力」,在林口核心商業區打造小型純商辦的原始構想,是要為中、小型企業及剛起步創業的年輕族群,打造一座高級、舒適、溫暖的辦公場域。

1973年零元創業的李文造,相當理解年輕創業者的處境,看到小型企業因新商辦坪數太大或總價太高,只能選擇承租老舊辦公大樓或住商混合大樓,便決定除在北市推出商、廠辦產品,供中信、富邦、台產、威剛、萬海、廣越、中華郵政等大型企業購置,也要推出小坪數的純商辦大樓,提供眾多茁壯中的中小企業,一座可以代表門面的辦公空間。

有意進駐『長虹A9商辦案』的業者中,便包含深耕林口多年的聯鑫不動產。聯鑫不動產董事長李志傑表示,文化三路沿線有多個重要建設,包括林口轉運站、三井Outlet一二期、國際媒體園區等,長虹商辦案完工後,也將成為文化三路的重要地標。

且在國家重大計畫「亞洲・矽谷2.0」推動下,從AIoT科技擴大應用,到新創公司數量、規模加速成長,以新北國際AI+智慧園區為首的AI產業廊帶有望逐步成形,吸引國內外企業進駐,使林口成為新北科技產業重心。

聯鑫不動產董事長李志傑(左)將率領團隊進駐由長虹建設董事長李文造(右)操刀的林口地標商辦。

《住展》2024年1月號 封面故事
北台推案量首破千億 雙北商辦熱區一次看
一銀、台達都跟進 商用不動產「近零碳」風潮正起
竹科經驗全島複製中 高科技聚落大點兵

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